Exploiter le BIM pour la Gestion Exploitation et la Maintenance de son patrimoine [Partie 2]

Dans la première partie de ce volet sur l’adoption et l’exploitation du BIM pour la Gestion Exploitation Maintenance de son patrimoine, nous évoquions les bonnes pratiques favorisant l’adoption d’une méthode de travail BIM, l’échange et la tenue à jour des données de la maquette numérique. Dans cette seconde partie, nous vous proposons certains cas d’usage associés au BIM dans le Facility Management (DOE numérique, intégration à des outils de GMAO, GTB, GTC, etc.).

Quels intérêts pour le facility management dans le BIM ?

Le DOE/DIUO numérique, le socle du BIM GEM

Le DOE (Dossier des Ouvrages Éxécutés) est un document transmis au maître d’ouvrage en fin de travaux. Celui-ci retrace l’ensemble des travaux réalisés et doit contenir l’ensemble des informations sur le bâtiment et ses composantes permettant aux propriétaires et exploitants d’optimiser l’entretien, la maintenance et l’exploitation générale de celui-ci. Parmi les documents qu’il comprend, nous pouvons par exemple mentionner les plans d’exécution, les notices de calculs et de fonctionnement, les fiches produits ou les informations techniques sur les matériaux par exemple.

Le DOE/DIUO (Dossier des Interventions Ultérieures de l’Ouvrage) numérique correspond à une version dématérialisé des DOE/DIUO classiques, pouvant se baser sur une maquette numérique « As-built » du bâtiment (représentative de son état à réception de l’ouvrage) venant jouer un double rôle :

• celui d’un référentiel spatial et géométrique ;
• celui de base de données standardisées, partagées et exploitable des informations techniques de l’ouvrage, depuis sa conception à son exploitation.

Les plans de synthèse et la maquette numérique associée sont généralement produits à la fin de la conception-réalisation par l’équipe de maîtrise d’oeuvre. Un cahier des charges spécifique doit être défini par le facility manager afin de s’assurer de la pertinence et de la complétude des informations présentes dans le DOE numérique.

Cet usage est à la base de tous les autres puisqu’il alimente en informations chacun des cas cités ci-après.

Pour être sûr de disposer d’un DOE numérique complet, tous les acteurs de la conception/construction doivent être impliqués :

• La maîtrise d’oeuvre, afin de compiler tous les modèles techniques utilisés et les mettre à jour ;
• Les entreprises pour intégrer tous les détails techniques, compiler les informations de mise en service et de réception, intégrer les manuels d’utilisation et procédures GEM.

C’est ensuite au Facility Manager d’exploiter et de tenir à jour la maquette, dès la réception actée.

Gestion des espaces, métrés et nomenclatures

La gestion des surfaces et des volumes est un point crucial pour la maîtrise des coûts, parmis les actions principales liées à cet usage, nous pouvons citer :

• éditer des tableaux de contrôle de surfaces (locatives, entretien, etc.) ;
• éditer des tableaux de charges locatives en fonction de présence (postes ou bureaux ouverts par exemple) ;
• vérifier la disponibilité d’une salle et son occupation (hebdomadaire, mensuelle ou annuelle)

Il s’agit aussi ici de pouvoir générer les quantitatifs afin de consulter des prestataires de service, de manière synthétique il faut pouvoir mesurer :

• des linéaires (murs, tuyaux, …), par exemple dans le cadre d’un projet de calorifugeage de réseaux ;
• des surfaces (sols, murs, plafonds) par exemple dans le cadre de réfection de revêtement de sol ;
• des volumes (pièces) lors de questions de stockage et/ou logistique.

La maquette BIM, support idéal des solutions de GTB, GTC et de GMAO ?

Les systèmes d’informations de GTB et GTC

Une GTB/GTC (pour Gestion Technique du Bâtiment et Gestion Technique Centralisée) correspond au système d’information de différents corps d’états techniques du bâtiment (gestion énergétique, du confort, de la sécurité, etc.) visant à centraliser la donnée et fournir des tableaux de bord exploitables.

Fréquemment exploitées par les Facility Manager, leur objectif principal est alors d’optimiser le fonctionnement des installations techniques au travers de plusieurs actions (liste non-exhaustive) :

• suivre les températures ;
• suivre les charges électriques d’équipements ;
• piloter une régulation prédictive ;
• mettre en place une maintenance prédictive ;
• disposer de la vue de chaque équipements et de ses manuels techniques à jour ;
• émettre des alertes lors de dépassement de seuils (température, consommation, etc.).

La GMAO, méthode de centralisation et de gestion de la maintenance

Plus un bâtiment est grands, et plus ses composantes et équipement sont complexes, plus les outils de GMAO s’avèrent important pour la gestion et la maintenance de celui-ci.

Les outils GMAO (Gestion de Maintenance Assistée par Ordinateur) permettent de centraliser et gérer un ensemble d’informations ainsi que des actions des intervenants de maintenance d’un bâtiment comme par exemple :

• l’ensemble des équipements du bâtiment et des données sur leur état ;
• l’historique et le planning des interventions de maintenance ;
• les métriques venant alimenter les différents tableaux de bord (issues de la documentation du bâtiment, de ses composantes, de calcul ou de données remontées en temps réel par des capteurs IoT)

Comment la maquette BIM permet d’améliorer la GMAO et la GTB/GTC de son bâtiment ?

Pour le facility manager, les outils de GMAO/GTB/GTC ont pour objectif d’améliorer sa capacité à réagir et à prendre des décisions en lui fournissant une base de connaissances sur son patrimoine. Les données des sites concernées doivent être exhaustives et remontées le plus rapidement possible (voire en temps réel) afin d’informer le facility manager quant à l’état de son bâtiment et de le positionner dans une logique préventive plutôt que corrective.

C’est pourquoi la maquette BIM des bâtiments a un rôle majeur à jouer dans l’évolution de la GMAO. En proposant un référentiel spatial dans lequel consulter, partager, et localiser plus simplement les informations techniques, géométriques et structurelles d’un bâtiment, elle offre tout d’abord un gain de réactivité au Facility Manager. Il devient par exemple possible pour celui-ci d’identifier directement dans la maquette l’emplacement et les informations d’une machine (caractéristiques techniques, historique d’intervention associé, etc.), et de décider les actions à mener pour assurer son bon fonctionnement, ou vérifier que certaines tâches ont été effectuées. Ensuite, nous pouvons également souligner que bénéficier d’un référentiel commun avec des clients, prestataires ou collègues facilite la collaboration. Le facility manager se trouvant de manière récurrente au centre d’une multitude d’acteurs, cet élément n’est pas à négliger !

L’intérêt d’un BIM « simplifié »

La visualisation 3D est un atout pour la gestion/exploitation/maintenance des bâtiments. Néanmoins, aujourd’hui l’exploitation de modèles BIM nécessite un équipement (logiciels, machines) et des formations qui sont des freins en terme de ROI à la démocratisation de ces outils. L’intérêt d’un BIM « simplifié » est alors de proposer une première étape pertinente avant d’envisager une mutation globale de l’organisation vers une démarche full BIM.

Chez My Digital Buildings, nous mettons en avant l’usage d’une visite virtuelle façon Google Street View avec la création de hotspots et des liens potentiels avec des capteurs IoT comme un outil de collaboration simplifié. Ce format est intéressant car il combine l’accessibilité de l’environnement image mais également une sous-couche en 3D (nuage de points) sur laquelle sont superposées les images et, qui permet plusieurs avantages et usages comme :

• la génération d’informations géoréférencées ;
• une précision importante (centimétrique) ;
• un ensemble de data à disposition si l’on veut produire des maquettes BIM à terme ;
• un accès simple depuis un navigateur web et donc des investissements matériels et logiciels réduits ;
• la possibilité d’interfaçage avec des outils de GTB/GMAO.

En plus de permettre la démocratisation et l’accès à une gestion numérique du bâtiment, le BIM simplifié que nous souhaitons mettre en place chez My Digital Buildings permet d’avoir une vision réelle (comprendre non déformée par la simulation numérique) des bâtiments et d’être un intermédiaire permettant de passer au BIM au moment opportun, en exportant facilement les données intégrées et positionnées dans la visite virtuelle vers la nouvelle maquette numérique BIM.

Un premier pas vers le BOS (Building Operating System) ?

Avec une maquette numérique fiable, des informations initiales bien renseignées et une méthode de mise à jour de celles-ci efficiente, il est possible de répondre aux enjeux et exigences de demain et notamment à ceux liés à la mise en place de structure Smart Building. En effet, de nombreux labels et/ou certifications commencent à émerger dans ce domaine tel que le label R2S (Ready2Services) initié par la SBA (Smart Building Alliance) qui “est un socle qui définit le niveau d’exigence attendu d’un Smart Building, bâtiment ouvert et communicant prêt pour les services”. Le BIM est alors un outil pleinement complémentaire de la mise en place de telle démarche.

Finalement, nous ne pouvons terminer cette série d’article consacrée à l’utilisation BIM en phase gestion exploitation maintenance sans introduire la notion de BOS (Building Operating System). En effet, pour proposer aux occupants, mainteneurs et propriétaires des applications pertinentes et utiles dans leurs quotidien, les fournisseurs de service doivent être capables de produire celles-ci sans modifier la gestion des données locales. Et c’est ici que le BOS prend tout son sens puisqu’il agit comme un système d’exploitation (tel que IoS, Android ou Windows) et permet de relier les équipements du smart building aux applications de services.

BIM et BOS sont-ils les deux termes à retenir pour le futur de la maintenance de nos bâtiments ?

Pour aller plus loin :

Le cadre de référence du label R2S

Le BOS, l’incontournable du Smart Building